Ngành Bất động sản Việt Nam: giá neo cao, thanh khoản sàng lọc

Thị trường bất động sản nhà ở bước qua nửa đầu 2026 với hai gam màu trái ngược: nguồn cung mới phục hồi rõ nét (TP.HCM ghi nhận 6.573 căn hộ mở bán mới trong quý II, tăng 20% so với cùng kỳ) nhưng sức mua chững lại do lãi suất cho vay thực tế vẫn neo cao quanh 13–14%/năm sau giai đoạn ưu đãi. Tỷ lệ hấp thụ bình quân của các dự án sơ cấp nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 50–60%, giảm mạnh so với mức hơn 80% của năm 2025, trong khi giá bán sơ cấp tại Hà Nội vẫn lập mặt bằng mới — khoảng 95 triệu đồng/m², tăng tới 21% so với cùng kỳ.

1.463 doanh nghiệp bất động sản đã giải thể trong 6 tháng đầu năm, tăng 120% so với cùng kỳ — chủ yếu là nhóm quy mô nhỏ, pháp lý chưa hoàn thiện. Đây được xem là giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc năng lực cạnh tranh hơn là khủng hoảng lan rộng, khi nhóm doanh nghiệp có quỹ đất sạch và pháp lý đầy đủ vẫn ghi nhận doanh số tích cực.

Năm 2026 là năm bản lề về thể chế: bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/1/2026) áp dụng theo nguyên tắc thị trường, đẩy chi phí bồi thường và tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh; Luật Xây dựng sửa đổi (hiệu lực 1/7/2026) mở rộng danh mục công trình được miễn giấy phép, có lợi cho nhà ở xã hội và nhà vừa túi tiền. Ngân hàng Nhà nước giữ tỷ trọng tín dụng bất động sản ổn định quanh 24–25% tổng dư nợ, đồng thời miễn tính room tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, khu công nghiệp và hạ tầng quy mô lớn.

Ba mảng sáng nhất nửa cuối năm: nhà ở xã hội (lãi suất vay ưu đãi 5,6–7,5%/năm, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng); bất động sản khu công nghiệp — hưởng lợi trực tiếp từ vốn FDI đăng ký tăng 61% svck lên 34,65 tỷ USD, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp duy trì 85–90%; và nhóm doanh nghiệp nhà ở thương mại có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh.

Định giá cổ phiếu bất động sản phân hóa mạnh theo P/B: VHM giao dịch quanh 2,2 lần — cao hơn nhiều so với trung bình ngành 1,3 lần và đã phản ánh phần lớn kỳ vọng tăng trưởng; NLG ở vùng định giá đáy (~1,05 lần) với doanh số mở bán kỷ lục; KDH quanh vùng trung bình ngành nhờ quỹ đất sạch tại TP.HCM; DXG chiết khấu đáng kể so với định giá lịch sử. Chiến lược chọn lọc theo từng doanh nghiệp — ưu tiên định giá chưa phản ánh hết chất lượng tài sản (NLG, KDH, DXG) — phù hợp với bối cảnh thị trường cơ sở vẫn phân hóa sâu sắc.

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, CBRE, VARS, SSI Research, ACBS, MBS, Vietcap (Tháng 7/2026). Nội dung mang tính chất tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư cá nhân hóa.